El nearshoring resurge en el norte de México.

Durante el año pasado, la pandemia global obligó a todas las industrias a replantear sus modelos de negocio ya que la suspensión de actividades no esenciales provocó colapsos en las líneas de producción. Ante el incremento de la demanda de bienes y servicios mediante e-commerce, muchas empresas optaron por expandir sus centros logísticos y asegurar proveedores cercanos al complejo de ensamblado final.

La necesidad del nearshoring – nombre que recibe esta práctica – en la industria manufacturera impulsó el crecimiento de los centros industriales en México, especialmente de aquellos localizados en el norte del país, por su ubicación y el respaldo del T-MEC. Industrias estadounidenses y canadienses aprovecharon la manufactura mexicana para sus productos debido a su cercanía en contraste con las empresas asiáticas que suelen abastecerlas, acortando la distancia en sus líneas de producción.

La plataforma de analítica inmobiliaria Solili señala que ciudades mexicanas como Tijuana, Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México demostraron al capital extranjero una gran capacidad para recibir empresas reconocidas en su ramo y solidez de mercado en tiempo de crisis, llegando incluso a superar la demanda industrial reportada en 2019. Tan solo la Ciudad de México registró una demanda bruta de 260,000 m² durante el último trimestre de 2020 a causa de la expansión del comercio electrónico y empresas logísticas, indispensables para fortalecer cadenas de suministros.

Fuera del Área Metropolitana de la Ciudad de México, la región norte del país es la zona que refleja mayor crecimiento en su demanda de espacio industrial. Monterrey cerró el 2020 con una demanda bruta de 195,000 m², un crecimiento de 58% respecto al 2019 impulsado por empresas logísticas, de retail, automotrices y manufactureras. Por su parte, Tijuana reportó un crecimiento anual del 43% con la llegada de empresas logísticas, médicas, alimenticias, manufactureras y metalmecánicas mientras que Ciudad Juárez culminó el último trimestre del año con una demanda total de 43,000 m² para empresas de giro logístico, automotriz y manufacturero.

Debido a su ubicación estratégica entre la zona norte del país y el Bajío Mexicano, Guadalajara concluyó el 2020 con una demanda bruta de 90,000 m² favorecida por empresas logísticas, tabacaleras, de almacenaje y médicas. Cabe señalar que el mercado tuvo una escasa desocupación e incorporación de espacios.

Desafortunadamente, el mercado del Bajío muestra una disminución de demanda debido a la caída de las solicitudes de bienes duraderos y semiduraderos que caracterizan a la región.

Respecto a los niveles de vacancia, estos continúan siendo sanos en todos los mercados mexicanos al promediar 4.6% al cierre del cuarto trimestre de 2020. Guanajuato, con 8.6% de vacancia, posee la tasa más elevada en el país, un indicador congruente con otras ciudades del centro del país como el Área Metropolitana de la Ciudad de México, Puebla y Querétaro que también incrementaron hasta en un 30% sus respectivas tasas. No obstante, Guadalajara, Tecate, Saltillo y Mexicali reportaron tendencia a la baja mientras que Tijuana y Monterrey mantienen comportamientos cercanos a los registrados durante el mismo periodo del 2019.

 

Debido a la escasa disponibilidad de espacios vacantes y la apreciación del peso mexicano respecto al dólar estadounidense, los precios de rentas industriales reportaron incrementos anuales de entre 5 y 10% a lo largo del país. Son escasos los mercados que disminuyeron sus precios, destacando Querétaro con una caída de precios del 3.5% y San Luís Potosí de 2.9% respecto a 2019.

Finalmente, el comportamiento en los indicadores de demanda, vacancia y precios ha permitido que desarrolladores inicien nuevos proyectos industriales que estaban en etapa de planeación, incrementando así los m² disponibles en un 25%.

En la Ciudad de México se reportó el inicio de construcción de casi 150,000 m², lo que representa una ampliación de inventarios para adecuarse a la demanda en la zona norte y aquellas cercanas al centro de la capital, particularmente Tepotzotlán y Tultitlán. Se visualiza que a mediano plazo se desarrollen nuevos proyectos en los corredores al norte del área metropolitana para detonar la infraestructura e inversión al albergar complejos industriales en los terrenos vacantes.

Monterrey, segunda ciudad industrial a nivel nacional, registró aproximadamente 177,000 m² nuevos provenientes de 11 proyectos, de los cuales aproximadamente la mitad se encuentra pre-arrendado. Asimismo, otros 13 proyectos iniciaron obras por lo que se habla de una recuperación gradual tras la pandemia.

Guadalajara es otra ciudad que reportó un crecimiento importante al incrementar 120% su espacio disponible para ajustar la demanda. Tijuana, al contrario, tuvo una baja en la construcción de nuevo espacio industrial.

Ciudades industriales como Tijuana, Guadalajara, Monterrey, Ciudad de México, Querétaro, Guanajuato, Chihuahua, Zapopan y Toluca cuentan con alta conectividad a otras dentro de la República Mexicana para la agilización de la cadena de suministros. Algunas de estas ciudades son Puebla, Zacatecas, Durango, Gómez Palacio, Torreón, Saltillo, Tampico, Mexicali, Hermosillo, Obregón, Los Mochis, Culiacán, Mazatlán y Tepic.