LOS PEORES ENEMIGOS DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA.

 

Comúnmente se dice que invertir en bienes raíces es hacerlo en un patrimonio que brinde mayor certeza a sus seres queridos. Sin embargo, si dicha inversión se mantiene estática no generará los beneficios económicos que se esperan obtener para asegurar el futuro de su familia.

 

Casi todas las personas que invierten en inmuebles adquieren una propiedad y optan por no vendarla durante un largo tiempo. Incluso, hay quienes nunca la sacan al mercado. Y es precisamente este pensamiento lo que impide que una inversión inmobiliaria consiga elevados rendimientos sostenidos con el paso de los años.

 

La inversión inmobiliaria es un negocio. Por lo tanto, la clave para comprar bien recae en la adquisición de propiedades por debajo del valor del mercado. Sin embargo, es complicado lograr esto sin ser un inversor sofisticado por los altos costos transaccionales asociados con la inversión inmobiliaria.

 

No obstante, durante la venta – un proceso que suele parecer más sencillo – muchos inversores suelen caer en la trampa de no vender en el momento apropiado. Este error tiene un impacto profundo en el rendimiento de la inversión, mucho mayor que comprar por encima del valor del mercado.

 

Pero este no es el único error que cometen los inversores al desear incrementar sus rendimientos. Existen numerosos mitos arraigados entre los inversores para evitar la venta de sus inmuebles. Le presentamos los más comunes, aquellos que se han convertido en los peores enemigos de cualquier inversión inmobiliaria:

 

 

 

No medir el rendimiento logrado ni el potencial de la inversión.

 

La mayoría de las personas realizan un gran esfuerzo y dedican numerosas horas a sus trabajos para reunir el dinero suficiente para adquirir un inmueble. Una vez que lo logran, en lugar de enfocarse en maximizar el rendimiento del capital ya invertido, deciden ahorrar para comprar otro bien y mantener el anterior.

 

El impacto de no maximizar ese capital es muy significativo. La gestión eficiente de una inversión inmobiliaria puede multiplicar 10 veces su valor en un periodo de veinte años. Por el contrario, una gestión pasiva – comprar sin vender – solamente logra duplicarlo.

 

¿Aún no está convencido de vender? Aquí tiene otro dato interesante: deben transcurrir alrededor de 150 años para que una inversión pasiva pueda multiplicar por 10 su valor inicial.

 

A diferencia de los inversores financieros, pareciera que el inversor inmobiliario se conforma en buscar un refugio para su capital invertido en inmuebles, cubriéndose de la inflación, y no realizar un seguimiento del rendimiento obtenido año tras año.

 

Al preguntarle a un inversor cuál fue el rendimiento neto del patrimonio destinado a la inversión inmobiliaria durante el último año, difícilmente puede responder. Esto se debe a que no existe la cultura para calcularlo y conocerlo para compararlo con otros alternativas de inversión. Ignorar estos indicadores hace que una inversión permanezca estática y se generen rendimientos mínimos.

 

El mercado inmobiliario se caracteriza por ciclos con una duración de entre 15 y 20 años. En cada uno de ellos, se abre una ventana de aproximadamente cinco años para cada mercado y tipo de activo en la que un inmueble puede apreciarse con un valor arriba del 10% anual. Sin embargo, es importante contar con asesoría para conocer en qué fase del ciclo se encuentra el mercado para definir si se compra, se mantiene o se vende la propiedad.

 

Por lo tanto, se debe aprovechar siempre las fases de fuertes apreciaciones con un desplazamiento entre activos y mercados. De esa manera, un ciclo tradicional – el cual siempre termina en el mismo punto - puede convertirse en una escalera interminable.

Recuerde que la clave en toda inversión es comprar barato y vender caro. La inversión inmobiliaria no es una excepción a esta regla.

 

Creer que los inmuebles siempre suben y nunca bajan

 

Está demostrado que es difícil que se mantenga una fuerte apreciación de un inmueble por más de cinco años.

 

Brickell, conocido distrito financiero en Miami, es un claro ejemplo. Pese a que los inmuebles en la zona alcanzaron un precio alto y se facilitó su venta por la alta demanda, muchos propietarios optaron por no vender sus bienes raíces pensando que el valor seguiría creciendo con las mismas tasas. Hoy día, no se puede hablar del mismo desarrollo en el área.

 

Considerar que el precio de una propiedad, especialmente de esas ubicadas en zonas de moda, seguirá subiendo es un riesgo ya que se puede perder todo lo ganado en la inversión al no venderse en el momento adecuado.

 

El peso de las cuestiones sociales y culturales.

 

“Nunca vendas los inmuebles que compres. Cuando puedas ahorrar, sigue comprando. ¡Pero sin vender!” ¿Le suena familiar esta frase? Muchos la han escuchado de sus abuelos y es una idea que se ha transmitido de generación en generación entre los latinos.

 

Este pensamiento tradicional, así como la importancia que socialmente se le da a la opinión de los demás se convierten en graves prejuicios que le llevan a cometer errores como inversor inmobiliario.

 

Es común que se cuestione qué van a decir los otros si decide vender un departamento de lujo en Miami para comprar casas de bajo valor en Detroit. No parece lógico. Sin embargo, si considera el ciclo inmobiliario del que hablamos con anterioridad, hay periodos en que posiblemente el mejor negocio sea adquirir activos residenciales premium en ubicaciones excepcionales como Brickell (Miami), Punta del Este (Uruguay), Puerto Madero (Buenos Aires) y Polanco (CDMX). Pero en otros, la mejor opción es comprar propiedades en zonas de clase baja-media puesto que pueden conseguir fuertes apreciaciones.

 

El negocio inmobiliario va más allá del location, location, location que tanto promueven los desarrolladores de activos premium en ese tipo de locaciones. En realidad, se trata de una cuestión de timing, timing, timing siguiendo las fases del ciclo inmobiliario.

 

No distinguir entre inversiones inmobiliarias e inmuebles de uso propio.

 

Como podrá suponer, una inversión inmobiliaria se realiza para generar dinero mediante ella mientras que un inmueble de uso propio se compra para habitarlo o disfrutarlo.

 

Es importante separar los inmuebles de uso propio a los de inversión. Si se mezclan, aumentan las probabilidades de adquirir un inmueble bajo el supuesto de inversión cuando no es el más apropiado para la generación de altos rendimientos. Esto dificulta la gestión activa, es decir, la compra y venta en el momento más conveniente.

 

Si adquiere un inmueble para su uso, no se limite: compre lo que más le guste, en la ubicación que desee y quédeselo todo el tiempo que quiera. Si realiza una inversión, entre y salga cuando sea apropiado: no se adelante al ciclo del mercado ni espere más de lo necesario.

 

Creer que la inversión inmobiliaria es siempre local o internacional

 

Otro gran enemigo es pensar que la inversión inmobiliaria solamente puede ser local o internacional.

 

Desafortunadamente, muchas personas lo consideran así por lo que evitan vender sus propiedades. No encuentran una razón para vender porque creen que no es negocio comprar en el mismo mercado. Y tienen razón: no tiene sentido vender el mismo tipo de activo en el mismo mercado porque difícilmente se pueden obtener grandes ventajas.

 

La clave, entonces, se encuentra en el desplazamiento. Para incrementar la rentabilidad de sus inversiones inmobiliarias, debe comprar diferentes activos en el mismo mercado o ir a uno diferente para continuar construyendo rentabilidad. Para eso, es recomendable que busque asesores inmobiliarios en los mercados que le resulten atractivos ya que ellos conocen sobre barrios y tipos de propiedades.

 

Comodidad y falta de conocimientos: “¿Para qué vendo? ¿Y si me equivoco?”

 

Investigar a profundidad sobre inversiones inmobiliarias para tomar una decisión objetiva puede resultar incómodo. Es importante que un inversor se informe, capacite, así como busque la opinión de diferentes asesores inmobiliarios, financieros y fiscales con el propósito de crear un contexto realista para el potencial de sus alternativas. No olvide que si no lo hace, nadie más lo hará por usted y el costo de la ignorancia es muy alto.

 

Inmovilización por el costo de salida: “Si vendo, voy a perder…”

 

En la venta de un inmueble, la parte que vende debe asumir los costos de las escrituras, comisiones y otros gastos. Estos costos de salida suelen verse como limitaciones entre los propietarios puesto que en lugar de pensar cuánto pueden ganar con la venta en el momento adecuado, se enfocan en la pérdida. Para evitar esto, le recomendamos integrar los costos adicionales en la operación.

 

Sin embargo, debe tener cuidado con sus cálculos. Creer que su inmueble tiene un valor más alto del que verdaderamente posee puede llevarle a pensar que no hace falta sacarlo al mercado. Esas expectativas irreales solamente provocarán que pierda la posibilidad de salir de la inversión en el mejor momento al mejor precio.

 

Recuerde que los mercados inmobiliarios se ajustan en ciclos largos. Por lo tanto, al no vender, debe esperar varios años para obtener un valor similar al actual. A este periodo de espera, se le debe sumar el costo de la oportunidad perdida.

 

Hay decenas de ejemplos de este fenómeno en otros países e incluso en ciudades mexicanas como Ciudad de México, Toluca, Querétaro, Puebla, Guanajuato, Guadalajara, Zapopan, Zacatecas, Durango, Gómez Palacio, Torreón, Saltillo, Monterrey, Chihuahua, Tampico, Tijuana, Mexicali, Hermosillo, Obregón, Los Mochis, Culiacán, Mazatlán y Tepic. Muchos inversionistas han obtenidos bajos rendimientos por mantener un activo en cartera a largo plazo. Los mercados atraviesas por diferentes fases y la permanencia de un activo castiga los rendimientos positivos de la inversión cuando su mercado cae, por lo que se obtiene un promedio muy bajo solo superado por la inflación.

 

Para obtener una mayor rentabilidad, se debe mantener el inmueble durante las fases de recuperación y expansión de los mercados ya que en esos momentos las curvas ascendentes de precio son más pronunciadas. Esta etapa dura aproximadamente cuatro o cinco año. Tras esa espera, se debe vender antes de que el precio se estabilice en una meseta.

 

Con la ganancia de dicha venta, adquiera otro inmueble que se encuentre en una fase de recuperación en ese momento. Normalmente, puede pasar en otro tipos de activos, en otras ciudades y en otros países. De este modo, se da paso a una gestión activa de bienes raíces que permite obtener altos rendimientos de la inversión inmobiliaria.

 

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